Kakšni so dodatni stroški pri nakupu nepremičnine na Hrvaškem?

Poleg cene nepremičnine na Hrvaškem, ki jo določa prodajalec, se mora kupec zavedati, da ga potencialno čakajo tudi drugi stroški pri nakupu stanovanja ali hiše, ki jih je treba poravnati ob nakupu nepremičnine na Hrvaškem. Običajno se ti stroški gibljejo od 5 do 8 % in so odvisni od več dejavnikov.
Davek na promet nepremičnin na Hrvaškem je skoraj zagotovo dodaten strošek, razen če kupujete novogradnjo na Hrvaškem. Večina kupcev počitniških nepremičnin uporablja storitve nepremičninskih agentov, saj običajno ne živijo na lokaciji, kjer se nepremičnina nahaja in ne poznajo okolice. Storitev posredovanja, ki jo zaračunavajo agencije, je 3% + DDV.
Za pregled celotne dokumentacije o nepremičnini lahko stranke najamejo odvetnika in/ali notarja, ki cene svojih storitev oblikujeta prosto. Je pa običajna praksa, da odvetniki svoje storitve običajno zaračunajo v višini 1% + DDV od vrednosti nepremičnine. Standardni stroški notarja niso tako visoki kot v večini evropskih držav, glede na to, da je na Hrvaškem običajno, da notar overi le podpis stranke, ne pa celotne vsebine kupoprodajne pogodbe za nepremičnino. Več informacij o posameznem strošku pri nakupu in prodaji nepremičnine na Hrvaškem je navedeno spodaj.

Davek na promet nepremičnin na Hrvaškem znaša 3% ali 0%

Davek na promet z nepremičninami na Hrvaškem znaša 3 % in ga plača pridobitelj nepremičnine - kupec, ne glede na to, ali je hrvaški ali tuji državljan. Kupcu ni treba prijaviti kupoprodaje na davčni urad, ampak to stori notar ob overitvi kupoprodajne pogodbe.
V praksi davčna uprava pošlje kupcu Sklep o določitvi davka na promet nepremičnin po pošti na domači naslov z natančnim zneskom in podatki za plačilo, običajno v roku 15-30 dni od dneva overitve kupoprodajne pogodbe. Davek na promet z nepremičninami je treba plačati v roku 15 dni od dneva prejema Odločbe o določitvi davka na promet nepremičnin.
Nepremičnine, ki jih prodaja podjetje (ali redkeje fizična oseba), ki je v sistemu DDV, so predmet DDV. V tem primeru ni davka na promet nepremičnin v višini 3 %, ker je DDV v višini 25 % že vključen v kupnino. Če bo kupec kupljeno nepremičnino uporabljal za komercialne namene (npr. če se bo ukvarjal s turističnim najemom), je možno izvesti povračilo DDV.
 

Agencijska provizija pri nakupu stanovanja ali hiše

Običajno agencijska provizija za nakup stanovanja ali hiše na Hrvaškem znaša 3% + DDV. Agencijska provizija se sklene z nepremičninsko agencijo na podlagi posredniške pogodbe, ki se sklene ob ogledu nepremičnine. Kupec se v pogodbi o posredovanju, ki jo podpiše z nepremičninsko agencijo zavezuje, da ji bo v primeru realizacije nakupa plačal posredniško provizijo. V primeru, da naročnik predstavljene nepremičnine ne kupi, agenciji ni dolžan plačati provizije za posredovanje.
 
Odvetniški stroški
Pravne storitve, oz. odvetniške storitve običajno znašajo 1% + DDV. Glede na zahtevnost in trajanje dela je znesek lahko manjši ali višji. Odvetnik preveri celotno stanje nepremičnine ter dokumentacijo v zvezi z nepremičnino. Osnovna dokumentacija, ki se preverja, je izpisek iz zemljiške knjige (lastniški list), gradbeno in uporabno dovoljenje (če gre za stavbo), energetski certifikat ter potrdilo o namembnosti in lokacijski informaciji (za zemljišča).
Če je pred sklenitvijo glavne prodajne pogodbe potrebno izpolniti nekatere pogoje, odvetnik sestavi predpogodbo za prodajo nepremičnine, če pa je vse pripravljeno za celotno prodajo, odvetnik takoj po pregledu dokumentacije sestavi glavno prodajno pogodbo.

Če nepremičnino kupujete s pomočjo nepremičninske agencije na Hrvaškem, preden se odločite za najem lastnega odvetnika za pregled dokumentacije in vodenje pravnega postopka prodaje, preverite, ali ima agencija angažiranega svojega odvetnika. V tem primeru vam bo agencija s pomočjo svojega odvetnika sestavila Predpogodbo / Kupoprodajno pogodbo. To pomeni, da vam v tem primeru ne bi bilo treba plačati lastnih odvetniških stroškov v običajnem znesku 1 % + DDV. Več informacij o kupoprodajnem procesu si lahko preberete tukaj.
 
Notarski stroški pri nakupu stanovanja ali hiše na Hrvaškem in sodne takse
V standardnem kupoprodajnem postopku, v katerem se preverjajo podpisi strank, stroški notarja ter stroški sodnih taks za zabeležbo in vpis lastninske pravice, le redko presegajo znesek ca. 200 EUR. V primeru, da se stranki dogovorita o postopku, ki vključuje deponiranje denarja ali listin pri notarju, se cena določi pred postopkom glede na višino kupnine in rok deponiranja. Datume in natančne stroške celotnega postopka, ki ga vodi notar, se običajno dogovori in plača stranka, ki je tak postopek zahtevala.
Navedeno velja za nakup nepremičnine na Hrvaškem s pripravljenimi sredstvi. V primeru, da želite nakup nepremičnine financirati z bančnim kreditom, boste imeli dodatne stroške. Poleg cenitve nepremičnine s strani pooblaščenega cenilca vrednosti nepremičnin in stroškov odobritve kredita, morate računati še na obvezne stroške zavarovanja nepremičnine in stroške solemnizacije pogodbe pri notarju. Strošek solemnizacije pogodbe je v veliki meri odvisen od cene nepremičnine, od cca. 300 EUR navzgor.
 

Drugi stroški nakupa nepremičnine na Hrvaškem

Če ste tuji državljan in nimate hrvaške osebne identifikacijske številke (OIB), lahko imate stroške pridobitve te številke v primeru, da je ne želite pridobiti sami na pristojni davčni upravi. Če želite prebrati pogodbe in dokumentacijo v svojem jeziku, lahko računate tudi na stroške prevoda, ki so odvisni od dolžine besedila. Stroški prevajanja tipskih predpogodb in pogodb o prodaji nepremičnin v praksi ne presegajo 300 EUR.
 

Kako izračunati dodatne stroške pri nakupu nepremičnine na Hrvaškem?

Da si boste lažje predstavljali, kako v praksi izgleda izračun stroškov nakupa in prodaje nepremičnine, smo za vas pripravili dva primera izračunov. Eden od njih je primer, v katerem so navedeni stroški nakupa hiše v Opatiji od fizične osebe, drugi pa primer, v katerem so navedeni stroški pri nakupu stanovanja v novi stavbi v Rovinju.

IZRAČUN STROŠKOV KUPOPRODAJE NEPREMIČNINE NA HRVAŠKEM - PRIMER HIŠE V OPATIJI (prodajalec je fizična oseba)
CENA NEPREMIČNINE: 940.000 EUR
DAVEK NA PROMET NEPREMIČNIN 3 %: 28.200 EUR
AGENCIJSKA POSREDNIŠKA PROVIZIJA 3% + DDV = 3,75%: 35.250 EUR
ODVETNIŠKI STROŠKI PRIBLIŽNO 1% + DDV (NI OBVEZNO): 11.750 EUR
NOTAR IN SODNA TAKSA: 200 EUR
SKUPNI STROŠKI = 75.400 EUR
SKUPNA INVESTICIJA = 1.015.400 EUR

IZRAČUN STROŠKOV KUPOPRODAJE NEPREMIČNINE NA HRVAŠKEM - PRIMER STANOVANJA V NOVOGRADNJI V ROVINJU (prodajalec je podjetje)
CENA NEPREMIČNINE z DDV: 620.000 EUR
AGENCIJSKA POSREDNIŠKA PROVIZIJA 3% + DDV = 3,75%: 23.250 EUR
ODVETNIŠKI STROŠKI CA. 1% + DDV (NI OBVEZNO): 7.750 EUR
NOTAR IN SODNA TAKSA: 200 EUR
SKUPNI STROŠKI = 31.200 EUR
SKUPNA INVESTICIJA = 651.200 EUR

Kot smo že omenili, se lahko navedeni dodatni stroški pri nakupu stanovanja ali hiše razlikujejo od prodaje do prodaje, odvisno od davčnega statusa, zahtevnosti samega postopka, morebitne potrebe po ureditvi kakšne dokumentacije in s tem zagotavljanja varnega nakupa.
Za vse dodatne informacije in pojasnila glede dodatnih stroškov pri nakupu nepremičnine na Hrvaškem nas kontaktirajte na [email protected] ali +385994440660.