Vse več investitorjev oz. kupcev nepremičnin si želi in namerava kupiti nepremičnino na Hrvaškem, za kar navajajo veliko razlogov. Poleg tega, da je Hrvaška izjemno lepa država s čudovito naravo in zgodovinsko dediščino, obenem pa precej varna z nizko stopnjo kriminala, pogosto lahko slišimo, da je tudi davčna oaza za nepremičninske investitorje.

Zaradi ugodne politike obdavčevanja in različnih možnosti uporabe nepremičnin je zelo zanimiva za naložbe. Če ste tujec, ki se odloča za nakup nepremičnine na Hrvaškem s pomočjo bančnega financiranja oz. hipotekarnega kredita, vas v nadaljevanju seznanjamo z vsemi ključnimi informacijami, ki jih morate poznati.

Pravna podlaga za nakup nepremičnine na Hrvaškem za tuje kupce

Preden se lotite postopka pridobitve bančnega posojila oz. hipoteke, je treba razumeti pravno podlago za nakup nepremičnine na Hrvaškem:

1. Državljani Evropske unije: Državljani držav članic Evropske unije imajo pri nakupu nepremičnin popolnoma enake pravice kot državljani Hrvaške, kar pomeni, da lahko na Hrvaškem prosto kupujejo in prodajajo nepremičnine.
2. Državljani tretjih držav: Državljani tretjih držav oz. držav, ki niso članice Evropske unije, prav tako lahko kupujejo nepremičnine na Hrvaškem, vendar zanje veljajo določeni pogoji. Najpogosteje ob nakupu potrebujejo posebno soglasje Ministrstva za pravosodje, razen v primerih, če je med Hrvaško in državo, iz katere prihajajo, podpisan bilateralni sporazum.

Za bančno posojilo mora nepremičnina izpolnjevati določene pogoje

Da bi banka lahko odobrila posojilo za nakup nepremičnine na Hrvaškem, mora nepremičnina izpolnjevati določene pogoje, ki zadevajo pravno dokumentacijo, lokacijo, namembnost, stanje, vrednost, infrastrukturo in energetsko učinkovitost. Preden začnete postopek in oddate vlogo za pridobitev posojila, je priporočljivo, da se posvetujete z bankami in pravnimi ter nepremičninskimi strokovnjaki, da se prepričate o tem, da nepremičnina, ki jo nameravate kupiti, izpolnjuje vse predpisane kriterije za financiranje.

Spodaj so naštete ključne lastnosti, ki jih nepremičnina mora imeti, da bi lažje pridobili posojilo:

1. Ustrezna dokumentacija je predpogoj za nakup nepremičnine z bančnim posojilom

Nepremičnina mora imeti čisto in popolno pravno dokumentacijo, in sicer:

• lastniški list – izpisek iz zemljiške knjige, iz katerega je razvidno, da je prodajalec tudi stvarni lastnik nepremičnine.
• gradbeno in uporabno dovoljenje, ki zagotavljata, da je nepremičnina zgrajena v skladu veljavnimi predpisi o gradnji in se uporablja v skladu s projektno dokumentacijo in zakonom.
• Izpisek iz katastra, ki vsebuje točne podatke o nepremičnini.

2. Lokacija nepremičnine

Hrvaška ima številne lokacijske specifike in razlike, zato lahko sama lokacija nepremičnine pomembno vpliva na možnost pridobitve bančnega posojila:

• Nepremičnine na urbanih območjih, kot so mesta Zagreb, Split, Dubrovnik in priljubljeni turistični kraji ob obali, imajo običajno večji potencial za pridobitev bančnih posojil.
• Podeželska ali manj razvita območja lahko za banke predstavljajo večje tveganje, zato je za takšne nepremičnine pogosto težje pridobiti posojilo.

3. Namembnost nepremičnine

Banke dajejo prednost financiranju določenih vrst nepremičnin:

• Nepremičnine za stanovanjsko rabo (stanovanja, hiše, apartmaji) imajo pri bankah več možnosti za pridobitev posojila.
• Nepremičnine za poslovno rabo so pri bankah sprejemljive, vendar pod dodatnimi pogoji glede na vrsto dejavnosti, ki se bo v njej izvajala.
• Zemljišča so za odobritev bančnih posojil sicer sprejemljiva, vendar odvisno od namenske rabe in pogojev prostorske ureditve.

4. Stanje nepremičnine

Stanje nepremičnine prav tako igra pomembno vlogo pri odobritvi posojila:

• Novogradnje in dobro vzdrževane nepremičnine imajo večje možnosti za odobritev hipotekarnega kredita.
• Stare in dotrajane nepremičnine lahko predstavljajo tveganje za banko, zato lahko banka pred odobritvijo posojila zahteva dodatno cenitev in renovacije.

5. Vrednost nepremičnine

Ključnega pomena je določanje vrednosti nepremičnine:

• Banka bo najela pooblaščenega cenilca, ki bo določil tržno vrednost nepremičnine, vendar ob tem velja upoštevati, da lahko pooblaščeni cenilec nepremičnino oceni na nekoliko višji ali nižji znesek od tistega, za katerega ste se dogovorili s prodajalcem.
• Razmerje LTV (loan-to-value) oz. razmerje med posojilom in vrednostjo zavarovanja: Večina bank financira do 70-80 % ocenjene vrednosti nepremičnine, kar pomeni, da boste morali za preostalih 20-30 % pologa zagotoviti lastna sredstva.

6. Infrastruktura

Nepremičnina mora imeti ustrezno infrastrukturo:

• Dostop do osnovnih komunalnih storitev, kot so voda, elektrika in plin ter lahko dostopne ceste povezave.
• Bližina javnega prometa, šol in vrtcev, trgovin in zdravstvenih ustanov lahko pripomore k odobritvi posojila, prav tako pa tudi vpliva na boljšo cenitev vrednosti nepremičnine.

7. Energetska učinkovitost

Banke dandanes vse več pozornosti namenjajo energetski učinkovitosti nepremičnin:

• Pogoj banke za odobritev kredita je veljavna energetska izkaznica, hkrati pa sam energetski razred pokaže, ali nepremičnina ustreza standardom energetske učinkovitosti.

Pridobitev hipotekarnega kredita za tujce

Pridobivanje hipotekarnega kredita za nakup nepremičnine na Hrvaškem je lahko dokaj zapleten postopek, vendar je vsekakor mogoč. Če nepremičnino kupujete v sodelovanju z nepremičninsko agencijo, vam bo to zagotovo olajšalo postopek pridobitve posojila in komunikacijo z banko. V nadaljevanju so ključni koraki, ki jih morate upoštevati:

1. Izbira banke: pri pridobivanju posojila je izbira banko, ki nudi hipotekarne kredite tujcem. Ene izmed vodilnih bank, ki na Hrvaškem ponujajo takšne storitve, so: Erste & Steiermärkische Bank d. d., Zagrebačka banka d. d. in Privredna banka Zagreb.

2. Pogoji za pridobitev hipotekarnega kredita:

• Kreditna sposobnost: Banka bo najprej preverila vašo kreditno sposobnost, kar zajema zgodovino zadolževanja, bonitetno oceno in trenutne prihodke. Na tem mestu je dobro vedeti, da banke zahtevajo potrebno dokumentacijo v hrvaščini, zato boste morali predložiti originalne dokumente in izpiske računa, ki so prevedeni pri pooblaščenem sodnem tolmaču (iz vašega jezika v hrvaščino).
• Polog: Večina bank zahteva polog (soudeležbo financiranja) v višini 20-30 % vrednosti nepremičnine.
• Dokumentacija: Potrebovali boste različne dokumente, kot so osebna izkaznica, dokazilo o trenutnih prihodkih, davčno napoved in dokazila o obstoječih dolgovih.

3. Določitev posojilnih pogojev:

• Obrestne mere: Obrestne mere se lahko razlikujejo glede na banko, vrsto kredita in vašo kreditno sposobnost. V letu 2024 so obrestne mere relativno stabilne, vendar je vedno zaželeno primerjati ponudbe različnih bank. Obrestne mere za stanovanjska posojila trenutno na Hrvaškem znašajo 3-4 % na letni ravni.
• Odplačilna doba: Rok za odplačilo posojila je lahko do 30 let, odvisno od vaše starosti in pogojev banke.

4. Postopek za bančno posojilo:

• Predhodna odobritev: Po predložitvi vseh potrebnih dokumentov bo banka opravila predhodno odobritev vašega posojila.
• Cenitev nepremičnine: Banka bo najela cenilca, ki bo ocenil vrednost nepremičnine, ki jo želite kupiti.
• Končna odobritev: Po opravljeni cenitvi, če se izkaže, da je nepremičnina primerna za financiranje, bo banka odobrila kredit in pripravi se pogodba za podpis.

5. Stroški v zvezi z odobritvijo bančnega posojila

• Stroški obdelave posojila: Banke pogosto zaračunavajo stroške obdelave posojila. O teh stroških se je dobro predhodno pozanimati, da se ne bi pojavili skriti dodatni stroški, na katere niste računali.
• Zavarovanje: Nekatere banke zahtevajo zavarovanje nepremičnine in včasih tudi življenjsko zavarovanje za posojilojemalca.

Nasveti za uspešno pridobitev hipotekarnega kredita na Hrvaškem

1. Pripravite vso potrebno dokumentacijo o nepremičnini: Zagotovite, da imate vse potrebne dokumente, da se izognete zamudam v postopku odobritve. Če pri nakupu sodelujete z nepremičninsko agencijo, bo to dokumentacijo večinoma za vas priskrbela agencija.
2. Sodelovanje s pravnikom: Priporočljivo je, da najamete odvetnika ali nepremičninsko agencijo, ki je specializirana na področju kupoprodaje nepremičnin, da vas vodi skozi pravne vidike in postopek nakupa nepremičnine na Hrvaškem.
3. Posvet s finančnim svetovalcem ali kreditnim posrednikom: Finančni svetovalec vam lahko pomaga pri izbiri najboljše možnosti financiranja in pri upravljanju vaših financ med samim postopkom.

Nakup nepremičnine na Hrvaškem s pomočjo hipotekarnega kredita je lahko zahteven izziv, vendar si z ustrezno pripravo in ob sodelovanju s strokovnjaki lahko postopek pridobitve posojila precej olajšate. Hrvaška ponuja čudovite nepremičnine, v katere se splača investirati, s stabilnimi obrestnimi merami in razmeroma ugodnejšimi pogoji v primerjavi z drugimi evropskimi državami pa je leto 2024 lahko idealen čas za uresničitev vaših načrtov o nakupu nepremičnine na hrvaški obali.

Za vse dodatne informacije smo vam na voljo na elektronskem naslovu [email protected] ali na telefonski številki +385994440660.

* Čeprav je zgornje besedilo napisano v dobri veri, da bi bralcu zagotovilo uporabne informacije, ob temeljiti obravnavi teme pa vendar le-to temelji na informacijah, ki so bile pridobljene od tretjih oseb. Zato si agencija Euro Immobilien pridržuje pravico, da ne odgovarja za morebitne napake v omenjenem besedilu ali pri njegovi interpretaciji.