Verjetno že nekaj časa razmišljate o nakupu nepremičnine na Hrvaškem, skoraj zagotovo ste že iskali številne internetne članke o Hrvaški, preučevali nepremičninske oglase, razmišljali in raziskovali destinacije, preučevali cene, dobivali informacije od znancev in prijateljev ... Ker je za začetek vsakega procesa treba ukrepati, je čas, da svoje želje in fantazije spremenite v akcijo, da lahko začnete. Postopek iskanja in izbire nepremičnine je po vsem svetu precej podoben, medtem ko se postopek nakupa in prodaje, izvedbe vknjižbe lastništva na kupca in običaji med državami precej razlikujejo, celo med članicami EU. Torej, kaj je potrebno za nakup nepremičnine na Hrvaškem, kakšni so postopki in kakšni so koraki?

1. ZOŽANJE IZBIRE

Brez tega koraka ne boste nikoli kupili nepremičnine, čeprav si to res želite. Nepremičnin je veliko, pa tudi super lepih destinacij na Hrvaškem in razumljivo ter človeško je, da se je težko odločiti. Preden pa začnete s konkretnimi koraki pri iskanju nepremičnine, je zelo priporočljivo razmisliti, kaj si želite od svoje prihodnje nepremičnine. Torej, ali želite, da je nepremičnina lahko dostopna, moderna, tradicionalna, blizu morja, s pogledom na morje... ali pa imate raje zasebnost hiše ali udobje in enostavnost lastništva apartmaja. Kateri kraji so vam všeč, Dalmacija, Istra, Kvarner, otoki, Crikvenica, Opatija?
Izbiro je treba omejiti ... v nasprotnem primeru se lahko leta sprehajate in razgledujete. Čas pa nepreklicno leti, kajne?
 

2. OPREDELITEV PRORAČUNA

Preden si začnete ogledovati nepremičnine, je pomembno, da realno preučite svoje finance - koliko denarja ste pripravljeni vložiti v nepremičnino, kako hitro lahko z denarjem razpolagate in po možnosti preučite možnosti financiranja pri svoji banki. Tu je treba opozoriti, da banke na Hrvaškem tujim državljanom ne odobravajo posojil, razen v redkih primerih. Zato priporočamo, da se o možnostih pozanimate pri svoji banki v tujini. Ko se odločite, koliko denarja imate za nakup nepremičnine, bo to bistveno vplivalo na pogoje iskanja.
 

3. POGOJI IN ORGANIZACIJA OGLEDOV NEPREMIČNIN

Čeprav nepremičnine ni nemogoče iskati sami, se večina ljudi obrne na nepremičninsko agencijo zaradi pomanjkanja časa, potrebe po strokovnem vodenju in varnosti izvedbe postopka kupoprodaje. Tako kot ste izbrali območje in vrsto nepremičnine, morate tudi tu lahko izbirati- ker je nepremičninskih agencij na Hrvaškem res veliko. Vsak kupec ima pri izbiri agencije svoja merila in želje, zato je pomembno, da izberete agencijo, ki vam ustreza, da bi bilo iskanje nepremičnine prijetna izkušnja. Tu je izredno pomembna odprta komunikacija, tu se sporočijo pričakovanja, želje, pogoji za iskanje nepremičnine, cena agencijske storitve, dogovorijo se termini in določijo nadaljnji koraki.
 

4. OGLEDI NEPREMIČNIN

Če ste dobro opravili prejšnje tri korake, bi moral biti ta del nakupnega procesa za vas zabaven. Nepremičnine, ki si jih ogledate, naj bodo v skladu z vašimi željami in pogoji, na destinacijah, ki si jih želite, in znotraj zadanega proračuna. Tu ponovno omenjamo pomen kakovostne komunikacije. Pomembno je, da vaš agent ve, kaj vam je všeč in kaj vam ni všeč pri določeni nepremičnini, kakšni so vaši vtisi - tako da se lahko pravočasno začne pogajati s prodajalcem, če ste resnično zainteresirani za nakup ali pa pridobi dodatne vpoglede za nadaljnje iskanje nepremičnine.

5. PREDAJANJE PONUDBE IN POGAJANJA

Zdaj, ko ste našli nepremičnino, ki vam je všeč, je običajno, da prodajalcu ponudite ceno za določeno nepremičnino. To seveda za vas naredi agent. Kupci pogosto niso prepričani, kakšno ceno naj ponudijo, vendar pa na to ni pravega odgovora. Včasih je mogoče doseči bistveno nižjo ceno od oglaševane, včasih pa prodajalci cene ne želijo znižati niti za EURO. Odločitev o tem, koliko ponuditi, je torej odvisna od vas, agent pa se mora pogajati s prodajalcem in poskuša doseči win-win situacijo.
 

6. PLAČILO POLOGA

Ko se s prodajalcem dogovorite za kupoprodajno ceno, je potrebno vplačati polog. Ta služi kot varnost za obe strani. Kupcu - da prodajalec nepremičnine ne bo prodal nekomu drugemu, prodajalcu pa -da ima resnega kupca. Način plačila pologa se dogovori med strankama neposredno, če stranki nimata posrednika, ali z agencijo s soglasjem prodajalca in kupca. Pri polaganju pologa je pomembno upoštevati rok za zaključek posla, ki ga je treba upoštevati. Če obstajajo nekateri predpogoji, ki jih je treba izpolniti pred sklenitvijo glavne kupoprodajne pogodbe, se dogovori rok za sklenitev predpogodbe,  če pa predpogojev ni, se dogovori rok za sklenitev glavne pogodbe. Če kupec v določenem roku odstopi od sklenitve predpogodbe / sporazuma, v običajni praksi izgubi znesek pologa. Če pa prodajalec odstopi od sklenitve predpogodbe / pogodbe v določenem roku, je dolžan kupcu vrniti dvojni polog.
 

7. PREDPOGODBA O KUPOPRODAJI NEPREMIČNINE

Če obstaja kakršenkoli predpogoj za sklenitev glavne kupoprodajne pogodbe, kupec in prodajalec podpišeta predpogodbo. Predpogoji so lahko na primer reševanje dokumentacije, pridobitev dovoljenj, pridobitev pisma o nameri banke, potreba po financiranju s strani kupca. Predpogodba jasno določa predpogoje in rok za sklenitev glavne kupoprodajne pogodbe. Če sta kupec in prodajalec takoj pripravljena na glavno pogodbo, tj. če ni treba izpolniti nobenih predpogojev - se ta korak preskoči.
 

8. POGODBA O KUPOPRODAJI NEPREMIČNINE

Pogodba o prodaji nepremičnine določa dinamiko plačila kupnine, trenutek prevzema lastništva nepremičnine, garancije prodajalca…. Če je celotna kupnina plačana prodajalcu ob sklenitvi pogodbe, bo pogodba vsebovala tudi dovoljenje za vknjiženje lastninske pravice (tabularna izjava - glejte točko 9). Kupoprodajna pogodba se overi pri notarju. Praksa je, da tako kupec kot prodajalec overita svoja podpisa na pogodbi, vendar pa je pogodba veljavna tudi, če samo prodajalec overi svoj podpis. Če je kupec tuja oseba, je predpogoj za sklenitev pogodbe, da ima oseba na Hrvaškem svoj OIB (osebno identifikacijsko številko), ki ga lahko pridobi pri pristojni davčni upravi ali pa pridobi OIB s pomočjo svojega nepremičninskega agenta.
 

9. TABULARNA IZJAVA IN VKNJIŽBA LASTNINSKE PRAVICE

Tabularna izjava je dokument, s katerim prodajalec izjavlja, da je bila nepremičnina v celoti plačana in da kupcu dovoli vpis lastninske pravice v zemljiških knjigah. Prodajalec mora kupcu izdati tabularno izjavo, če je kupec svoje obveznosti izpolnil pravilno, torej plačal dogovorjeno ceno. Tabularna izjava mora biti notarsko overjena. Potem ko kupec od prodajalca prejme tabularno izjavo, lahko na svoje ime pri pristojnem sodišču (zemljiški knjigi) vloži zahtevek za vpis lastninske pravice. Če se kupoprodaja opravi prek posrednika, ta postopek običajno opravi agencija ali pooblaščeni odvetnik.

10. PRIDOBITEV POSESTI - PRIMOPREDAJA NEPREMIČNINE

V praksi kupec pridobi posest, potem ko prodajalec od njega prejme celotno kupnino. Takrat prevzame vse obveznosti, povezane z uporabo te nepremičnine - obratovalne stroške, davke itd. Prav tako je to tudi trenutek, ko kupec prevzame ključe svoje nove nepremičnine. Primopredaje nepremičnine se običajno udeleži nepremičninski posrednik.
 

11. PRENOS OBVEZNOSTI PLAČILA OBRATOVALNIH STROŠKOV NA NOVEGA LASTNIKA

Formalnosti prenosa vseh obratovalnih stroškov: elektrike, vode, plina, komunalnih pristojbin, odvoza smeti itd., prenese novi lastnik nase. Če je kupec nepremičnino kupil s posredovanjem agencije, se lahko prenos izvede s pomočjo agencije - s pooblastilom kupca.
 

12. UŽIVANJE V NOVI NEPREMIČNINI

Upamo, da je to najdaljša in najsrečnejša faza. Hrvaška je odličen kraj za življenje in počitnice. Vedno smo veseli, kako naše stranke uživajo v svojih novih nepremičninah, in tudi vam želimo enako.
Upoštevati moramo, da je to, kar je navedeno standardni postopek. Postopek kupoprodaje je lahko tudi nekoliko drugačen, daljši ali krajši, z dodatnimi vmesnimi koraki, odvisno od posebnosti situacije, posebnosti nepremičnine in njene dokumentacije, želja strank in podobno. Določen je z dobro koordinacijo strank in z medsebojnim spoštovanjem obeh strani, z ali brez posrednika. Če niste strokovnjak za posle kupoprodaje nepremičnin, je naš nasvet, da najamete posrednika ali vsaj odvetnika, da si tako zagotovite varen nakup. Neposreden nakup je lahko uspešen za vse strani, včasih pa je lahko tudi tvegan.

Želimo vam varen nakup in veliko lepih dni v vaši novi nepremičnini.

Euro Immobilien Team

Avtor: Mateja Bogdanić