Kupci in prodajalci nepremičnin na Hrvaškem nas pogosto vprašajo za nasvet in se zanimajo za informacije o cenah hiš, apartmajev in zemljišč. Pogosto jih zanima, ali bodo cene nepremičnin na Hrvaškem padale ali bodo še naprej naraščale. Dejstvo je, da so cene nepremičnin na Hrvaškem v preteklih letih rasle, na nekaterih območjih Hrvaške celo za dvomestni odstotek v primerjavi z letom poprej.

Zaenkrat kazalniki ne nakazujejo na padec cen in najverjetneje bo tako tudi ostalo. Povpraševanja o nakupih je zelo veliko, za nepremičnine se zanimajo tako domači kot tuji kupci. Izkazujejo interes za nakup hiš in stanovanj, predvsem novogradenj, gradbena zemljišča na dobrih lokacijah pa so postala prava redkost.

Statistični podatki kažejo, da so bile cene nepremičnin na Hrvaškem v letu 2023 za 11,9 % višje od cen v preteklem letu (povprečje na podlagi vseh četrtletij leta 2023), ob čemer so cene novogradenj zrasle za 9 %, obstoječe nepremičnine pa za 12,4 %.

Ker je Hrvaška geografsko zelo raznolika in niso vsi deli Hrvaške enako priljubljeni pri kupcih nepremičnin, je treba primerjati cene stanovanjskih nepremičnin na morju, na območju mestne občine Zagreb kot prestolnice in v preostalem delu Hrvaške. Tu je moč opaziti večje razlike pri gibanju cen in tako so cene na Jadranu zrasle za kar 11,3 % v enem letu, na območju mestne občine Zagreb za 11,7 %, v ostalih predelih Hrvaške pa za 16,3 %. Indekse nihanja cen stanovanjskih nepremičnin na Hrvaškem čez leta si lahko ogledate na tej povezavi Državnega zavoda za statistiko.

Zakaj cene nepremičnin na Hrvaškem naraščajo?

Povpraševanje po nepremičninah na Hrvaškem je veliko, in ko je povpraševanje veliko, cene nepremičnin naraščajo. Stanovanja v novogradnjah v velikih mestih in na hrvaški obali se pogosto prodajo, še preden so le-ta zgrajena. Zaradi pomanjkanja novejših gradenj so kupcem postale zanimive tudi obstoječe, starejše nepremičnine, kar je prav tako privedlo do splošnega naraščanja cen nepremičnin na Hrvaškem.

Gradbena zemljišča na atraktivnih lokacijah v priljubljenih predelih velikih mest, kot tudi tista v mestih na obali s pogledom na morje, so se v lanskem letu prodala po rekordnih cenah. Dobrih lokacij je vse manj, zaradi česar cene naraščajo. Glede na to lahko sklepamo, da je trenutno povpraševanje po nepremičninah na Hrvaškem večje od ponudbe na trgu. Vendar kateri so razlogi za to?

1. NAKUP NEPREMIČNINE NA HRVAŠKEM JE VARNA NALOŽBA

Kot posledica varčevanja prebivalstva v času pandemije in nizkih obrestnih mer je denar velikemu številu ljudi na voljo ali vsaj lahko dostopen. Če upoštevamo nizke obresti na varčevanja v bankah, je povsem razumljivo, da ljudje želijo svoj denar investirati in pridobiti dodano vrednost za svoj denar. Nepremičnine so namreč že tradicionalno najbolj priljubljena izbira naložbe in za večino predstavlja alternativo hranjenju denarja na banki oz. tveganemu vlaganju v delnice, sklade ali kriptovalute.

Nakup nepremičnine se po tem takem kaže kot precej varna izbira. Kupci nepremičnin na Hrvaškem pogosto kupujejo nepremičnine kot naložbo, ne glede na to, kaj z njo načrtujejo, bodisi živeti v njej, bodisi jo uporabljati kot nepremičnino za počitnice ali pa jo dati v funkcijo za celoletno oz. turistično oddajanje. Medtem ko domači kupci večino nepremičnin kupujejo za bivanje ali za oddajanje, tuji kupci (ki nepremičnine kupujejo predvsem na hrvaški obali) kupujejo nepremičnine za lastni oddih ali kot naložbo za turistični najem. Zaradi stalnega povpraševanja kupcev z območja Evropske unije in varnega okolja cene nepremičnin na Hrvaškem nenehno rastejo.

Ne glede na to, ali se lastnik nepremičnine odloči za zasebno uporabo ali za povračilo svoje naložbe, je vrednost te nepremičnine precej stabilna, njena cena pa čez leta le še narašča. Več o tem, ali je nakup nepremičnin za počitniški oddih donosna naložba, smo pisali v našem članku »Ali se splača kupiti hišo na Hrvaškem in na kaj morate biti pozorni?«.

2. HRVAŠKA JE ODLIČNO PROMETNO POVEZANA Z DRŽAVAMI EVROPSKE UNIJE

Kar četrtino kupcev nepremičnin na Hrvaškem predstavljajo tujci, med katerimi največ nepremičnin kupujejo Nemci, Slovenci in Avstrijci. Če upoštevamo nepremičnine na hrvaški obali, delež tujcev glede na skupno število kupcev nepremičnin v nekaterih krajih celo presega 70 %.

Najbolj priljubljene destinacije za nakup nepremičnine, kot so npr. Istra, Kvarnerski zaliv, Crikvenica, otok Krk, so samo nekaj ur vožnje oddaljene od razvitih evropskih držav. Kakovostna prometna infrastruktura, ki Hrvaško povezuje predvsem po avtocestah, ji daje še višjo vrednost, saj je tako obiskovalcem iz evropskih držav idealna za daljše počitnice, hkrati pa je tudi odličen kraj za svojo počitniško hišico, kjer lahko preživijo konec tedna in si oddahnejo od hrupa in gneče vsakdanjega mestnega vrveža.

Z razvojem hrvaških letališč in s stalnim uvajanjem novih zračnih povezav iz Nemčije, Avstrije, Švice, s Švedske in z Nizozemske postaja Hrvaška tudi zanimiva letalska destinacija, ne samo za turiste, pač pa tudi za kupce nepremičnin. Nepremičnine na Hrvaškem torej ne kupujejo le kupci, ki prihajajo z motornimi vozili, temveč tudi tisti, ki prihajajo z letalom. 

3. HRVAŠKA JE VARNA DRŽAVA

Danes je varnost ena od najpomembnejših dejavnikov pri nakupu nepremičnine. Ob tem ne gre le za varen postopek kupoprodaje, temveč tudi za varnost same destinacije. Hrvaška je članica Evropske unije, ki leži v Sredozemlju in se ponaša z idealnim blagim podnebjem in čudovito naravo. Zraven tega pa ima v primerjavi z nekaterimi drugimi sredozemskimi državami precej nizko stopnjo kriminala, številni kraji so še zmeraj neokrnjeni in zelo umirjeni.

Na nekaterih hrvaških otokih pa tudi ponekod v mestih ljudje tako še vedno spijo z odklenjenimi vrati. Poleg tega Hrvaška ni občutila migracijske krize, kar kupci nepremičnin iz Nemčije in Avstrije pogosto navajajo kot enega od razlogov, zakaj so se odločili za nakup nepremičnine na Hrvaškem.

4. NAKUP NEPREMIČNINE NA HRVAŠKEM IN POVRAČILO NALOŽBE

Kupci nepremičnin na Hrvaškem se pogosto odločijo za nakup nepremičnine kot naložbe v prihodnost za dolgoročni dobiček. Gre predvsem za to, da kupci svojo nepremičnino oddajo v dolgoročni ali turistični oz. sezonski najem.

V velikih mestih, kot sta na primer Zagreb in Reka, se kupci, poleg zasebne rabe, pogosto odločajo za nakup zaradi dolgoročnega oddajanja družinam, študentom ali posameznikom. V zadnjem času se prav zaradi turističnega najema opaža tudi trend nakupov nepremičnin v velikih mestih, pri čemer so še posebej priljubljene lokacije v samih mestnih jedrih.

Kot smo že omenili, je Hrvaška zelo mikavna turistična destinacija, ki med poletno sezono (vse pogosteje pa tudi vse leto) gosti veliko število turistov z vsega sveta. To znatno vpliva na cene nepremičnin na Hrvaškem, zlasti v turističnih središčih. Velik delež turistične ponudbe predstavljajo vile in počitniški apartmaji. Ker v večini obmorskih krajev primanjkuje kakovostne hotelske nastanitve, se je pojavilo resno povpraševanje po visokokakovostno opremljenih vilah in apartmajih, z bazeni in - zasebnostjo.

Stranke naše agencije Euro Immobilien se zelo pogosto odločajo za oddajanje svoje nepremičnine, zlasti tedaj, kadar jo uporabljajo zase le kratek čas in so mnenja, da je škoda, če je nepremičnina večino leta prazna. Razen tega, da dobijo svojo nepremičnino za preživljanje počitnic ali dopusta na Hrvaškem, si na ta način zagotovijo tudi povračilo svoje naložbe, in sicer v razmerju, ki je odvisno od trajanja oddajanja v najem, kako je nepremičnina opremljena in katere vsebine ponuja, s tem pa kolikšen znesek najemnine dosega. Visokokakovostne nepremičnine, apartmaji in vile na dobrih lokacijah ali tiste s pogledom na morje, zagotavljajo vračanje naložbe za 6-8 % letno oz. celotno povračilo v roku 12 do 15 let. Imeti svoj košček pod soncem za svoj oddih in odmik, obenem pa vračati svojo naložbo, se zdi kot veliko boljša ideja od varčevanja denarja na banki, kajne?

Če k temu še dodamo, da nepremičninam na atraktivnih lokacijah, ki so danes že vse redkejše, cena skozi leta le raste, se nakup nepremičnine na Hrvaškem z ekonomskega stališča zdi popolnoma upravičena in prava odločitev.

Kakšne so napovedi glede gibanja cen nepremičnin na Hrvaškem?

Zelo nehvaležno je napovedovati, ali bodo cene nepremičnin na Hrvaškem padale ali rasle, vendar vsi kazalniki kažejo na to, da bi cene še naprej utegnile naraščati. Čeprav na cene nepremičnin na Hrvaškem do neke mere vplivajo (in bodo vplivali tudi v prihodnosti) programi subvencioniranih kreditov za mlade, potencialna rast obrestnih mer bank, dostopnost financiranja, inflacija in drugi ekonomski dejavniki, je dejstvo, da se 48 % nepremičnin po vsej Hrvaški kupuje z gotovino oz. z nakopičenimi prihranki.

Iz tega lahko sklepamo, da cene nepremičnin na Hrvaškem ne bodo v odločilni meri odvisne od dostopnosti financiranja in obresti. Velik delež nepremičnin, kupljenih z gotovino, kupijo tuji kupci s tujim kapitalom. Zanje so cene hrvaških nepremičnin še vedno relativno nizke v primerjavi s cenami nepremičnin v državah, od koder prihajajo, zato se ne pričakuje upad njihovega povpraševanja. Če upoštevamo vse to, smo v agenciji Euro Immobilien mnenja, da bodo cene še naprej naraščale, morda le v nekoliko manjšem odstotku kot v preteklih letih.

Preverite našo ponudbo in cene nepremičnin na Hrvaškem: Stanovanja in apartmaji / Vile in hiše. Če vas zanima, kaj je treba vedeti pred nakupom nepremičnine na Hrvaškem, vsekakor preberite tudi naš članek »Kaj je pomembno vedeti pred nakupom nepremičnine na Hrvaškem?«.